Estudio destaca impacto de las VIS en stock habitacional pero abre interrogante sobre el tipo de vivienda construida

20181022

La construcción al amparo de la ley 18.795 “propicia un significativo proceso de renovación urbana, produce un marcado impulso a la industria de la construcción, genera desequilibrios notorios en los valores del mercado inmobiliario, y se convierte en un tópico escabroso tanto para la opinión pública como en ámbitos académicos”, sostiene un estudio de postgrado del arquitecto Juan Viñar presentado ante la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República.

En su trabajo, Viñar grafica las edificaciones realizadas al amparo de la ley 18.795 y efectúa varias reflexiones.

“Los efectos provocados por la entrada en vigencia de esta ley comienzan a hacerse evidentes. (…) Permite, en un período muy corto, la construcción de un número de viviendas sin precedente para el país. Este fenómeno es particularmente visible en las áreas centrales de Montevideo, ciudad en que las viviendas construidas representarían algo más del de 2% del stock total”, asegura.

Con la ley 18.795 las nuevas construcciones “son mucho más evidentes”, especialmente en Montevideo, que concentra casi tres cuartos de los emprendimientos.

No obstante, la ley genera proyectos de inversión en casi todas las capitales departamentales, siendo más numerosos en Canelones, Maldonado y Colonia. En Montevideo, producto de la coordinación con la Intendencia de Montevideo, la zona central recibe más de un tercio de las propuestas.

“La ciudad vuelve a estar en obra, había quedado dormida, aletargada, y comienza a transformarse rápidamente. Finalmente recibe inversión en vivienda, aprovechando las infraestructuras instaladas, atrayendo nuevos habitantes, evitando o retrasando la expansión de la mancha urbana, dando un claro mensaje sobre el modelo de ciudad que se persigue. Vuelven a la vida edificios olvidados. Por fin las ruinas o esqueletos de edificios abandonados por décadas, logran incorporarse a esta dinámica. Minoritarios en el contexto global, son de gran importancia para la ciudad. Representan un cambio de actitud y el desarrollo de herramientas que permiten devolver a la ciudad un bien que hasta ahora solo representaba problemas”, sostiene el arquitecto.

Viñar añade que los reciclajes, que durante mucho tiempo fueron el motor transformador de los barrios de la ciudad, “poco a poco perdieron impulso”. De hecho, hoy representan casi un tercio de los proyectos promovidos en Montevideo, con buena incidencia, aunque más dispersa, en la zona intermedia e incidencia relativamente menor en la central.

En altura

Viñar repasa las estadísticas y algunos proyectos amparados en la legislación de vivienda promovida y subraya que la obra nueva en altura es la “principal protagonista”.

La gran mayoría de las propuestas son edificios en altura, con la zona central de la ciudad como ubicación principal. El centro, una de las zonas más densas de la ciudad, solo superada por Pocitos, comienza a recibir nuevos emprendimientos, afirma el arquitecto.

“Si bien se encuentra muy lejos de completar la capacidad máxima que permite la normativa de alturas, contrastar los datos de vivienda por manzana con las nuevas unidades que se incorporan permite visualizar el gran impacto obtenido”, agrega.

En su trabajo de postgrado, realiza un acercamiento a un par de manzanas en las inmediaciones de Constituyente y Gaboto, donde “se aprecia un incremento de 202% y 479% de aumento en las unidades de vivienda por manzana”.

“Este sector representa un caso interesante, pues en el par de manzanas se construyen, y se siguen construyendo, 10 edificios nuevos con un total de 524 viviendas”, sostiene.

Mercado

En su trabajo, luego, se menciona el impacto de esta legislación en el sector de la construcción y el mercado inmobiliario.

“El sector de la construcción sostiene que los costos de producción se han disparado y que las nuevas condiciones de la ley se suman a las restricciones de accesibilidad promovidas por la Intendencia de Montevideo. A esto hay que añadir el marcado incremento del valor del suelo, que provoca el aumento de demanda de terrenos aptos para inversiones promovidas. Se estima que el costo del terreno ronda el 15% de la inversión total. Sin embargo, pese a este aumento, los inversores continúan accediendo a nuevos terrenos”, sostiene el documento.

Para Viñar, este aumento del valor del suelo se puede constatar en toda la ciudad, tanto en viviendas usadas o en suelo destinado a obra nueva. Esta problemática no afecta solamente a los inversores más poderosos. Las oportunidades para inversores chicos, familiares, y por consiguiente para los arquitectos independientes, son cada vez más acotadas.

Si bien entiende que la legislación sobre vivienda promovida tuvo un “fuerte impacto en la ciudad”, la tesis de Viñar abre una interrogante sobre el tipo de vivienda construida.

“Al analizar las tipologías de cada proyecto seguramente requiera un esfuerzo mucho mayor que la simple sistematización de datos, escalas y gráficos. Sin duda, cabe preguntarse si resulta satisfactoria la calidad, en términos estrictamente espaciales y funcionales, de las viviendas producidas. Preguntarse si realmente estamos produciendo viviendas, por miles, para que solo vivan en ellas una o dos personas, o turistas de paso”, reflexiona.

Foto: Altius Group