Promotores piden exoneraciones fiscales y agilidad en trámites para impulsar el mercado

20170717

La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) entiende que el repunte de la actividad inmobiliaria en el país será “progresiva” y que “no vaa ocurrir de un día para el otro”, según dijo a Propiedades el nuevo presidente de la gremial, Daniel Zulamián.

Desde su perspectiva, un mayor dinamismo requiere de “un gran esfuerzo de la sociedad toda”. En primer lugar, mencionó a las empresas del ramo, que deben “asumir riesgos” y mantener una “cabeza firme”. En segundo lugar, Zulamián sostuvo que deben registrarse “mejoras en la productividad del área de producción”, atendiendo los costos operativos de una obra.

En tercer lugar, mencionó la importancia de los “aportes del sector estatal en el área de impuestos y contribuciones, y en la agilidad y comprensión en los trámites y autorizaciones, que vale mucho también”. Finalmente, subrayó la relevancia de un “mercado de compradores que se decidan a adquirir y no sigan esperando una rebaja importante en los precios”, lo que implica que “tomen financiación y usen y disfruten del inmueble” en lugar de buscar el arrendamiento.

Zulamián explicó que no es sencillo lograr un repunte en el mercado inmobiliario local pese al optimismo que se pueda exhibir desde las empresas constructoras. “Una cosa que a veces confunde al mercado es lo que se escucha del sector que se dedica a construir para terceros. Ellos, importantes ennuestra cadena productiva, realizan toda clase de construcciones y seguramente manejen que alguna de ellas pueda crecer. Pero en lo que hablamos nosotros, sector de vivienda, no es tan fácil lograr mejoras. Las empresas constructoras culminan su labor en cuanto un desarrollador inmobiliario o grupo propietario adquiera sus servicios. Allí cierra su negocio: vendió sus servicios al desarrollador propietario. Pero este desarrollador que invirtió en armar toda la cadena de actividades, compró el terreno, contrató el proyecto, realizó gestiones estatales, plan de negocios y contrató los servicios de construcción. Este desarrollador propietariotiene que salir a vender los inmuebles resultantes al precio que resulte de la suma de todos esos conceptos y tratar de agregar un margen, aunque sea pequeño por toda su labor, que no dura menos que entre tres y cinco años”, manifestó. 

Es por esto que, desde su punto de vista, si no se dan algunas o varias de los cuatro factores mencionados “se irá recuperando el sector pero progresivamente”.

El aporte estatal es tan importante que, a su entender, las exoneraciones tributarias dispuestas por la Intendencia de Maldonado son los principales factores que impulsan la construcción de importantes emprendimientos en la zona de Punta del Este.

Vivienda promovida

El presidente de APPCU entiende que la vivienda nueva, pero especialmente aquella amparada en el régimen de la ley 18.975, “se concentra en determinados puntos” de la ciudad.

Si bien entiende positivos los cambios introducidos a los topes de los precios de las viviendas promovidas, cree que hay espacio para mayores modificaciones al régimen que den un dinamismo mayor al sector.

“En marzo de 2017 se dictó otra reglamentación con topes más estrictos para un 10% de las viviendas y que deben comercializarse a través del Ministerio de Vivienda. Los precios fijados están por debajo de los costos de los inmuebles. Estos topes son para emprendimientos de nueve viviendas o más. Lo que produjo que en este año 2017 sólo se presentarán 15 proyectos, nueve de ellos con menos de siete viviendas, por lo que no los afectan los topes de venta. El resto rondan entre las 10 y 20 viviendas. O sea, se trata de proyectos pequeños. Desde nuestra asociación, en consulta con nuestros promotores, creemos que la ley es muy buena, y que la eliminación de los topes volvería a reactivar la iniciación de nuevas obras”, declaró.

Más allá de esto, la APPCU entiende que no deberían existir los topes en los precios de las viviendas promovidas. Su instrumentación –cree- es una barrera para el desarrollo de más proyectos, sobre todo si se tiene en cuenta el incremento del costo de la construcción. 

“Los costos de terreno, salariales y de honorarios e impuestos han aumentado más de un 150% en término de 10 o 15 años, pero el dólar que en el 2003 valía 32 pesos hoy está en 28,30 el interbancario. Esto es demasiado importante. ¿Cómo asumimos todos los aumentos de costos y ajustes por inflación en todos estos años, si el dólar bajó en el correr de los mismos no menos de un 15%, y los costos subieron un 150% y vendemos en dólares?”, sostuvo.

¿De aquí en más? No cree que los propietarios de tierras quieran bajar su valor. Tampoco que la mano de obra y materiales lo hagan.  Por ende, “salvo algún esfuerzo a mediano plazo sobre mejoras en la productividad, o un gran aumento del valor dólar con respecto al peso -cosa que tampoco creemos que ocurra-, el costo se mantendrá y seguirá aumentando medido en dólares”, afirmó Zulamián.

Préstamos hipotecarios

El presidente de la APPCU entiende que un factor determinante para la falta de dinamismo en la plaza comercial radica en la “falta de cultura” del préstamo hipotecario, un fenómeno que no ocurre al momento de hacerse de un automóvil.

Muchas personas se vuelcan al mercado de alquileres por no querer solicitar un préstamo hipotecario, lo que puede favorecer a aquellas personas que tienen un inmueble con fines de renta, pero no para aquellos que construyen para venderlos.

Zulamián afirmó que “la mayoría de los compradores de inmuebles quiere hacerlo de contado” y que ello es “muy perjudicial para el movimiento inmobiliario”. ¿Por qué? Porque, dijo, “coarta la posibilidad de muchas personas que a mediano plazo con un crédito pueden acceder a un inmueble, que de contado no podrían. Allí empieza el gran tema del valor de los mismos desde el punto de vista del comprador. Se pretenden grandes rebajas para que coincida con el poder adquisitivo, entendiendo a éste como el ahorro total que la persona tiene en determinado momento, y no con una cuota a, por ejemplo, 10 años que el cliente seguramente puede pagar. Ello agranda de manera importante el poder adquisitivo. Pero nos falta la cultura de hacerlo”.    

Foto: Mundo arquitectura info