Apuntan a reconvertir la zona Melilla Oeste y transformarla en polo logístico

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La Intendencia de Montevideo (IM) apunta a reconvertir la zona Melilla Oeste y transformarla en un polo logístico dentro de un plazo de 20 años tras recategorizar los suelos de ese punto capitalino próximo a San José y cerca de las principales rutas que conectan la zona metropolitana con el Norte y Oeste del país.

La intención de la administración es modernizar esa zona del país y dar lugar a la instalación de firmas logísticas y de almacenamiento, además de algunas industrias limpias. Según se informó a los vecinos del lugar, no está pensado que se desarrollen complejos habitacionales de gran porte. Por el contrario, no se trata de un enclave al que se le pueda anexar viviendas, según un informe repartido a los productores y vecinos de la zona y al que accedió Propiedades.

El plan de la IM se encuentra desarrollado dentro del Programa de Actuación Integrada “Melilla Oeste” del área establecida como Área Potencialmente Transformable 3. Justamente, se llama de esa manera porque se pretende transformar su uso mediante una recategorización de los suelos, que pasarían a la categoría de predio suburbano no habitacional intensivo.

Este punto de la ciudad se ubica en el entorno del encuentro de la Ruta Nacional Nº 5 y el Anillo Perimetral Vial de Montevideo o ruta Nº 102. Pertenece al Municipio G, y posee “un gran potencial para el desarrollo de  la actividad de servicios y logística”, señala el texto.

Ana Rivera, directora de Planificación Territorial de la IM, dijo a Propiedades que la gran mayoría de los propietarios de los predios manifestaron su intención de recategorizar sus suelos. Según la legislación vigente, para iniciar un plan de esta envergadura se requiere la voluntad del 50% más uno de los dueños de las parcelas, guarismo que se superó ampliamente.

Se pretende dividir Melilla Oeste en dos unidades de actuación que superan en total las 42 hectáreas, siendo el padrón más pequeño de 0,5 hectáreas y el más extenso de 8 hectáreas. “Se trata de un paisaje de características predominantemente rurales, con padrones en producción hortifrutícola, con presencia de cultivos frutales y de viticultura, asimismo existe un establecimiento preexistente–indicativo de una imagen futura de actividad de servicios y de tipo logístico-. Conjuntamente con eso, se observa la actividad residencial aislada, así como padrones con destino deportivo” sostiene el informe elaborado.

Además, el reporte da por tierra con la posibilidad de desarrollar en la zona emprendimientos habitacionales. “La zona posee grandes carencias respecto a la posibilidad de servicios y potencial para las actividades habitacionales. Por ejemplo, se analiza la existencia de centros educativos y culturales, en el contexto de pertenencia al Municipio G de Montevideo, observando –y compartiendo con los estudios previos del Plan Estratégico MVD 2030- que la actual zona de carácter rural posee una escasa y poco accesible oferta de servicios y equipamientos públicos, lo que no favorece la actividad habitacional. El enorme potencial de la Ruta 5, como gran atractor de actividad vinculada a la logística, los servicios, industria seca, actividades vinculadas con el puerto, etc., hacen que este sector, vinculado a la misma posea un gran potencial de desarrollo”, indica el documento.

Se aguarda que se ubiquen emprendimientos con carácter de “distribución y almacenaje”, y de industria relocalizada que llega de áreas centrales de Montevideo, aunque en menor porcentaje. Se entiende previsible que el 30% del área ocupada corresponda a operaciones de grandes volúmenes de intercambio, que un 60% corresponda a operaciones de almacenaje y distribución, y el restante 10% sea de operaciones de industria.

Dinámica inmobiliaria

La IM aguarda una transformación de la zona en base a la revalorización de los suelos. Ello ocurrirá, según se estima, a partir de la categorización de ese punto de la ciudad como un suelo suburbano no habitacional intensivo.

De todos modos, el informe de la administración capitalina indica que “si bien con el cambio de categoría se produce una valorización del suelo, existen importantes incertidumbres para la inversión por parte de desarrolladores privados”.

“Si a esto se le añade la cantidad de propietarios diferentes que posee generalmente un ámbito, lo que aumenta la dificultad de acuerdos, ello da como resultado que en pocos casos los potenciales desarrolladores se arriesgan a la transformación del suelo”, añade el texto.

La IM espera que paulatinamente se incremente el valor del suelo de la zona Melilla Oeste entre 40% y 80%, dependiendo de la contigüidad o no a la Ruta 5 de cada padrón. Se observa, por otra parte, que los propietarios de los terrenos, en varios casos, ignoran el hecho de que sus terrenos tienen el atributo de potencialmente transformable y solo recientemente han comenzado a tomar en consideración la posibilidad del cambio de categoría.

“Algunos de ellos han manifestado haber recibido ofertas por sus terrenos de parte de inversores privados, mencionando valores que están en sintonía con las tendencias de revalorizaciones”, sostiene el informe.

“Parece claro que los tomadores de decisiones de inversión ya están previendo el potencial de la zona para la relocalización de emprendimientos económicos ya existentes y localizados en otros lugares y para la localización de nuevas actividades y/o partes de nuevos procesos productivos más complejos”, agrega.

Etapas

El gobierno departamental piensa llevar a cabo este cambio en la zona Melilla Oeste en dos etapas, según se informó a los habitantes del lugar.

La primera etapa implica necesariamente el análisis de la viabilidad económica desde la perspectiva del promotor privado. Abarca exclusivamente la consideración de terrenos que tienen en total una extensión de 17 hectáreas y que ya son explotados con fines logísticos o asociados.

Tal como se definió en el programa de actuación para este territorio, la primera etapa implica el desarrollo de la infraestructura de forma tal que sea posible que los nuevos emprendimientos económicos a ubicarse en la zona puedan llevarse a cabo y funcionar correctamente.  El costo de las tareas correrá por cuenta de los propietarios de esos terrenos, subrayó Rivera.

La inversión total en infraestructura estimada para esta primera etapa es de unos 467.524 dólares, entre alumbrado, alcantarillado, arbolado, caminería y obras de drenaje y canalización.

La segunda etapa implica la incorporación plena de las 21,73 hectáreas restantes del ámbito de actuación de Melilla Oeste al desarrollo del sector. Ello implica la profundización en las inversiones para la adecuación del espacio geográfico al cambio de categoría de los suelos. La inversión de esta segunda etapa correrá por cuenta de quienes propongan el cumplimiento de la misma y se estima en casi 1.4 millones de dólares.

Como conclusión, se indica que el cambio de categoría es económicamente beneficioso para los promotores privados involucrados en ambas etapas del proyecto. En el caso de la etapa 2, hay que tener en cuenta que la propiedad de los terrenos recae en agentes diversos, por lo que la solución óptima sería un acuerdo entre todos los propietarios para completar el programa.

Rivera precisó que los propietarios de los predios podrán arrendar o vender a quienes pretendan desarrollar los emprendimientos previstos, o también podrán llevarlos a cabo ellos mismos. “Por el hecho que un privado haga este desarrollo damos por descontado que la cuenta económica fue realizada y que, por lo tanto, esto es viable y económicamente sustentable a lo largo del tiempo”, subrayó.

Foto: Intendencia de Montevideo