Estudio señala importancia de dinamizar mercado de créditos hipotecarios y vivienda social

20171016

Un informe de la CAF – Banco de Desarrollo de América Latina señala la necesidad de que Uruguay incentive su mercado de créditos hipotecarios para mejorar el acceso de la población a la vivienda. A su vez, subraya la importancia de profundizar el mercado de vivienda social para atacar el problema de la oferta de inmuebles.

El reporte profundiza en la situación de la región y aborda la realidad de algunas ciudades, entre ellas Montevideo. Se titula “Crecimiento urbano y acceso a oportunidades: un desafío para América Latina”.

Christian Daude, director de Investigaciones Socioeconómicas de la institución, dijo a Propiedades que la dificultad de acceso a la vivienda se explica a través de muchos factores, entre ellos el desfasaje entre el costo de producción del metro cuadrado respecto al precio de venta al público de la vivienda.

Montevideo presenta un promedio de 2.600 dólares si se trata de un departamento y de 1.604 dólares si es una casa, indica el reporte. En la primera categoría, de una lista de siete ciudades, solamente Santiago de Chile supera a la capital uruguaya (con 2.883 dólares). En la segunda, en tanto, la capital chilena (2.338 dólares) y la argentina (1.719 dólares) están por encima de Montevideo.

“Si uno ahorrase un tercio de su sueldo por mes, ¿cuándo se puede comprar 50 metros cuadrados en un lugar relativamente céntrico? En la región 30 años y Uruguay cerca de ahí”, declaró Daude.

Para que las personas no deban ahorrar toda su vida para adquirir una vivienda, lo mejor es encontrar soluciones alternativas. Desde la demanda se puede trabajar en el aumento del crédito hipotecario.

El crédito hipotecario en Uruguay ronda el 5% del PBI frente al 8% de los países de la región, el 40% en el caso de los países más desarrollados de Europa y el 70% de los Estados Unidos, explicó.

“Ahí uno se da cuenta de lo lejos que estamos de eso. El mayor desarrollo hipotecario es una solución a los problemas”, manifestó.

El reporte da cuenta de la realidad actual: “Ante la imposibilidad de participar en los mercados hipotecarios, los hogares de ingresos bajos y en situación de informalidad laboral acuden a fórmulas de financiamiento alternativas. En este sentido, la primera herramienta a la que recurren es la utilización de los préstamos informales, por parte de amigos o familiares. Otra estrategia (no excluyente de la primera) muy generalizada en la región es la construcción incremental de la vivienda”.

Pero el informe también advierte que algunos subsidios terminan beneficiando a los sectores más pudientes. “Mejorar la situación habitacional de los hogares de menores ingresos supone introducir subsidios que los beneficien. Pero no todos los subsidios son iguales, ya que el diseño y la implementación de los mismos determinarán su efectividad. Algunos instrumentosque se han ensayado de manera regular son los subsidios a las tasas de interés y las deducciones impositivas a los pagos de interés hipotecario. Sin embargo, estas estrategias suelen favorecer de forma desproporcionada a familias de ingresos medios y altos. Esto es consecuencia de que los hogares de mayores ingresos tienen una capacidad de endeudamiento superior y, por lo tanto, resultan más favorecidos por los subsidios generales al crédito”.

Pero para Daude, el problema también se debe abordar desde la oferta. En ese sentido, señaló que al igual que los países de la región, Uruguay debe trabajar más para dinamizar el parque de vivienda social.

“No hemos evaluado el impacto de los subsidios para el desarrollo de obras en Montevideo, pero hemos visto que la oferta es relativamente rígida. Cuando déficit habitacional se tiene que pensar en la oferta y demanda y trabajar en los dos aspectos”, afirmó Daude.

“Si uno desarrolla política de demanda sin que haya mayor oferta, lo que va a ocurrir es que se encarecen los precios. Hay por ende que aumentar la oferta de vivienda”, agregó.

Alquiler

Por otra parte, el ejecutivo de la entidad crediticia subrayó que se debe dinamizar el mercado de alquileres facilitando el acceso a las garantías y “equilibrando” la regulación entre derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios.

“A veces puede haber una regulación que favorece a los inquilinos y la consecuencia que trae es que se tiene poca oferta. Pero, además, actualmente se exigen muchos requisitos para acceder a alquiler. Entonces, hay que encontrar un equilibrio entre proteger al inquilino y ofrecer garantías a los propietarios sobre sus bienes inmuebles”, manifestó.

El reporte sostiene que “para maximizar sus efectos, los subsidios al alquiler deben plantearse como esquemas complementarios a la desregulación del sector de alquiler. Es necesario que antes de planificar el diseño de cualquier esquema de subsidios a la demanda (ya sea para compra o para alquiler) las decisiones de políticas se dirijan a destrabar la oferta inmobiliaria. Con una oferta rígida, los subsidios a la demanda se traducirán en mayores precios”.

Y añade: “En el caso de los alquileres, los subsidios pueden ser capturados por los propietarios, lo cual acarrearía efectos distributivos indeseables. Dicho de otro modo, el fomento de una oferta más dinámica y la implementación de los subsidios de demanda no deben entenderse como políticas sustitutas”.

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