Viviendas vacías y en abandono, un problema con soluciones en standby

20160809

El sistema político se encuentra analizando las medidas a implementar para reducir el stock de viviendas vacías por abandono, así como incentivar la venta o el arrendamiento de aquellas que no tienen uso y están en condiciones de ser habitadas.

En Montevideo, donde se calcula que se concentra el mayor número de viviendas abandonadas y también de viviendas sin uso, el problema se pretende abordar a través de una legislación particular que impulsa la administración de Daniel Martínez, mientras se aguarda algún tipo de norma nacional.

La Intendencia capitalina envió a la Junta Departamental un proyecto de decreto para crear un adicional del 100% al impuesto de Contribución Inmobiliaria que gravará a las viviendas ubicadas en la zona urbana y suburbana del departamento que se hallen deshabitadas en forma permanente durante al menos un año.

La Intendencia considerará "propiedades deshabitadas" a aquellas que por el lapso de un año tengan consumos de energía eléctrica y/o agua inferiores en un 90% "al promedio histórico de consumo para dicha vivienda", señala el texto, que de aprobarse comenzaría a regir en enero de 2017.

La directora de Acondicionamiento Urbano de la Intendencia, Silvana Pissano, defendió la medida en diálogo con Propiedades ya que pretende ser “un instrumento que posibilite dar derecho a ciudad” a quienes no logran acceder a una vivienda.

“Queremos que la gente haga uso de la ciudad. Esto es para incentivar a mover esas viviendas”, dijo la jerarca. “Algunas están para alquilar o vender. Pero si están así por un año o dos es porque no están siendo colocadas en el mercado como corresponde”, añadió.

Además, un trabajo de la Defensoría del Vecino en coordinación con la Intendencia de Montevideo y la Facultad de Arquitectura reveló que en los municipios B y C hay 339 fincas abandonadas, lo que equivale a 15 manzanas.

De ese total, el gobierno capitalino y el Ministerio de Vivienda tomaron 66 inmuebles y están trabajando sobre “la viabilidad urbanística, arquitectónica, financiera y jurídica” de los padrones, explicó Pissano. La idea es analizar de qué manera pueden ser aprovechados.

Recientemente, el mismo grupo de trabajo finalizó un relevamiento en los barrios del Municipio CH, donde se constató la existencia de 90 inmuebles visiblemente abandonados, lo que equivale aproximadamente a cinco manzanas.

Canelones y Maldonado

La existencia de viviendas vacías en estado de abandono también preocupa a la Intendencia de Canelones, que para marzo del año próximo pretende tener cerrado un relevamiento con el número exacto de padrones en esa situación, dijo a Propiedades el director de Gestión Territorial, Julio Capote.

Ese número se obtendrá al tener un panorama de la cantidad de viviendas a regularizar en La Paz, Las Piedras, Progreso, Canelones, Santa Lucía, Suarez, Toledo y Barrios Blancos, los centros más poblados del departamento y en los que se presume el fenómeno se ve con más fuerza.

Si bien no hay una cifra exacta sobre la situación en Canelones, se entiende que hay una “realidad compleja” porque “muchas casas de nivel medio y bajo” no están ocupadas y no se conoce si no tienen destino o si son unidades que no se han podido volcar al mercado de alquileres, explicó Capote.

Se trata, dijo, de uno de los grandes temas a abordar para mejorar las condiciones de vivienda en el departamento. Y Capote es consciente que para ser habitadas esas viviendas van a requerir de trabajo de refacción, por lo que no será sencillo hincarle el diente al asunto.

Un tema aparte tiene que ver con las residencias ubicadas en la costa balnearia. Según detalló, hay casas utilizadas para veraneo o segunda residencia, pero otras están completamente vacías y encontrar a sus propietarios no es una tarea fácil. Implica un trabajo de relevamiento del estado de la propiedad y el detalle de los títulos, explicó.

En el departamento de Maldonado se observan algunas casas abandonadas y varios locales comerciales en similar situación, especialmente en puntos que antes eran de alta demanda, como en la península de Punta del Este.

El alcalde de esa ciudad fernandina, Andrés Jafif, dijo a Propiedades que hace unos ocho meses se comenzó a intimar a los propietarios de las viviendas y los locales comerciales para que acondicionen los predios y resuelvan su destino. “Se trata de tener la colaboración del propietario”, indicó Jafif.

En caso de no tener respuesta de los titulares de los padrones, se eleva el caso a la Intendencia de Maldonado para que resuelva cómo continuar el proceso, explicó el funcionario, quien no aventuró una opinión a favor ni en contra sobre la pertinencia de elevar la carga tributaria a esas personas por tener el inmueble sin uso alguno.

Proyecto de ley sin avances

Durante la legislatura anterior, el diputado del Frente Amplio Alfredo Asti presentó un proyecto de ley que pretendía hincarle el diente al problema de la vivienda vacía. El texto, actualmente a estudio de la Comisión de Vivienda, establece que se faculta al Poder Ejecutivo y las intendencias a solicitarle a la Justicia que declare “abandonadas” las fincas cuando sus propietarios incumplieran por un período superior a 24 meses los deberes de conservar, cuidar o rehabilitar estos inmuebles.

Asti dijo a Propiedades que la idea es que una vez que se declaren abandonadas, se conviertan en propiedad fiscal, pudiéndose usar, por ejemplo, por parte del Estado para su arrendamiento o venta. Según el último censo nacional, hay unas 43.000 viviendas sin uso a lo largo del territorio nacional. Se estima que, además, hay unas 10.000 más en condiciones ruinosas o inhabitables, y que de ese total unas 2.000 se ubican en Montevideo.

En la exposición de motivos del proyecto de ley se indica que “hay potenciales viviendas abandonadas en todo el país y el no tener un instrumento que permita determinar la situación real de cada una de ellas dificulta la evaluación de la disponibilidad real de vivienda”.

El proyecto de ley fue presentado al PIT CNT en el encuentro que en marzo mantuvo el presidente de la República junto al equipo económico y las autoridades de Trabajo y Seguridad Social. Pese a que en aquel entonces pareció que se iba a avanzar rápidamente con el articulado en el Parlamento, el texto no fue abordado por el cuerpo, lo que generó cierta desazón en el legislador. Entiende que los tiempos son exiguos y que es probable que en lo que queda de 2016 no avance demasiado su análisis en la Cámara de Diputados.

El director de Tierras y Viviendas de la Intendencia de Montevideo, Mario Piazza, fue crítico con el proceso legislativo de esta norma durante la presentación del informe de los 25 años de la Cartera de Tierras del gobierno departamental. “Sería muy importante para esos inmuebles volcarlos a la cartera de tierras”, reflexionó.

Otras realidades

La existencia de viviendas vacías y su repercusión en el mercado inmobiliario y la situación habitacional de la población se vive en los países desarrollados y en vías de desarrollo.

En Argentina, la ciudad de Buenos Aires tiene unas 225.000 viviendas inutilizadas u ociosas contra 1,1 millón de viviendas habitadas. Esto da una tasa de vacancia de 24%, la más alta del país, seguida de la ciudad de La Plata, con 19%, se acuerdo a los datos divulgados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).

En la legislatura porteña hay varios proyectos para resolver el problema. Uno de ellos propone la creación de una Contribución Tributaria por Vivienda Ociosa, de tipo anual equivalente al 1,25 del Valor Inmobiliario de Referencia de la propiedad, pero hasta el momento no ha prosperado.

En algunos lugares sí se adoptaron medidas, como en Catalunya, España, a la luz de una situación económica que provocó la pérdida de viviendas mientras el parque ocioso era elevado. Se aprobó un impuesto de ámbito autonómico catalán a aquellas viviendas que permanecen sin uso por dos años. Nació con el objetivo de reducir el stock de viviendas vacío y aumentar la disposición a alquiler social.

Para computar el periodo de dos años se toma en cuenta la fecha en que la vivienda está a disposición del propietario para ser ocupada o para ceder el uso a un tercero, y no hay ninguna causa que justifique la desocupación.

El arquitecto argentino Raúl Fernández Wagner recordó recientemente en un artículo publicado en el periódico Página 12 que en Suecia se toman medidas más drásticas que llegan a la demolición de las viviendas vacías cuando son edificios enteros. En su nota, detalla que la existencia de viviendas vacías en esa nación europea implica un aumento del gasto para los municipios debido a que incrementa el precio oficial de los alquileres de la vivienda protegida. Como los municipios pagan la diferencia entre el precio oficial y el social abonado por el inquilino, se busca constantemente atacar el stock no habitado.

En Dinamarca es aún más extrema la acción pública, continúa Fernández Wagner, pues desde mediados del siglo pasado en los municipios de mayor tamaño se imponen multas a los propietarios de viviendas que las mantengan vacías más de seis semanas.

En el caso de Francia, hay subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de vivienda vacía que la rehabiliten y pongan posteriormente en alquiler. Asimismo, se obliga a alquilar a las entidades sin ánimo de lucro aquellas viviendas sociales mediante la modalidad de alquileres concertados con las administraciones públicas.