Piden estimular construcción de vivienda promovida y proyectos de mediano porte

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Se ha frenado el número de proyectos inmobiliarios que se construirán bajo el amparo de la ley de vivienda promovida (ley 18.795), puesto que la rentabilidad mayor se ubica en aquellas iniciativas de gran porte que pueden tramitarse ante la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (COMAP).

Así lo hizo saber Alfredo Kaplan, titular del Estudio Kaplan, en una disertación ante los integrantes de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU).

Allí detalló las características del régimen que atrae grandes inversiones, especialmente en el departamento de Maldonado, y cuyo régimen fue extendido hasta finales de este año a través de un decreto del Poder Ejecutivo.

 Kaplan recordó en diálogo con revista Propiedades que hasta el cierre de 2017 se presentaron unas 57 iniciativas ante la COMAP y que la mayoría eran edificaciones de gran porte en el departamento de Maldonado.

De acuerdo a la norma, estos proyectos deben tener un 20% de amenities en relación a las unidades vendibles y, a su vez, deben significar inversiones equivalentes en Unidades Indexadas a 15 millones de dólares o más.

A comienzos de 2018 y con el objetivo de incentivar la radicación de estos proyectos en Montevideo, el gobierno resolvió que para acceder en la capital a los beneficios ofrecidos por la COMAP la edificación debe tener 15% de espacios dedicados a amenities y que la inversión sea de, por lo menos, 12 millones de dólares.

Cabe aclarar que las obras inmobiliarias deben estar destinadas a oficinas o viviendas, no así a grandes proyectos comerciales como shoppings, aunque la edificación puede contar con comercios en su interior.

Kaplan señaló que son limitadas las posibilidades en Montevideo debido a que “la disponibilidad de terrenos es más ajustada respecto a Maldonado”, donde en una manzana se puede edificar una o varias torres y destinar cientos de metros cuadrados a los amenities, como jardines, espacios donde practicar deporte, entre otros.

Pero es aquí donde el asesor se para fuerte: “Se apuesta a los megaproyectos. Los pequeños y medianos que se arreglen como puedan”, aseguró.

¿Qué ocurre? Los inversores no apuestan por las inversiones al amparo de la ley de vivienda promovida porque los márgenes de ganancia son muy reducidos. De hecho, entre enero y marzo no se presentó ninguno. Pero tampoco hay estímulo para llevar a cabo edificaciones de mediano porte o para solicitar beneficios impositivos ante la presentación de varios proyectos juntos.

“Si pensara en una política integral de vivienda, trataría de reactivar la vivienda promovida y me plantearía de alguna forma analizar qué estimulo dar a proyectos medianos. Porque van a quedar en una situación no competitiva”, dijo Kaplan.

“Se puede dar que alguien quiera hacer un proyecto mediano con una inversión de cuatro o cinco millones de dólares. Y si quisiera hacer otros dos edificios de igual magnitud queda afuera de los beneficios de la COMAP aunque supere en el monto total de los tres proyectos los 12 millones de dólares. Entonces, filosóficamente, hay cosas que uno no entiende mucho”, afirmó el especialista.

No hay gran negocio

A su entender, ahora “no hay un gran negocio inmobiliario en Uruguay” ya que “los márgenes son mucho más ajustados que hace unos años”.

Según detalló, para el promotor inmobiliario es importante tener un “flujo financiero adecuado” y procurar un respaldo del sistema bancario.

Quizás el margen de ganancia para el inversor es menor tras un crédito bancario pero es menor la cantidad de dinero propio que se arriesga en la obra, explicó Kaplan.

“El negocio es hacerlo con una inversión equilibra de capital. Si tenés que poner todo el capital, el negocio es muy ajustado, y ni que hablar cuando la unidad de medida es el dólar”, aseguró.

 

Foto: pixniocom